Humorystyczna opowieść o zamożnej kupieckiej rodzinie Balów, która przenosi się z Warszawy do ziemiańskiego majątku nad Horyniem. Akcję napędza splatająca się ściśle z wątkami romansowymi intryga majątkowa. Warszawski kupiec Bal – człowiek krewki, ale o dobrym sercu, wiedzie spokojny i dostatni żywot, ciesząc się powszechnym szacunkiem. Któregoś dnia od swego partnera do gry w mariasza, z zamiłowania heraldyka, dowiaduje się, że istniała niegdyś szlachecka rodzina Balów. Przekonany, że muszą to być jego przodkowie, wpada w manię szlachetczyzny – postanawia porzucić handel i rozpocząć żywot ziemianina. Nabywa posiadłość nad Horyniem, na pograniczu Wołynia i Polesia, wieś Zakale zachwalaną przez pozbywającego się jej hrabiego jako „złote jabłko” – jak nazywano wówczas majątki przynoszące znakomite dochody. Ani trzeźwo myśląca pani Balowa, ani jego rozsądny syn Stanisław nie są tym zachwyceni i zgłaszają wiele wątpliwości, jedynie córka Liza nie występuje otwarcie przeciwko planom ojca, choć (podobnie jak zauroczony mieszkającą w Warszawie panną brat) też ma powody natury sercowej, by tęsknić za stolicą. Żona i syn nie są w stanie wyperswadować tych planów Balowi zachwyconemu perspektywą nowego życia, ale wymuszają na nim, ażeby nie odcinał się całkowicie od kupieckiej przeszłości i nie rezygnował z prowadzenia interesów w mieście. Wkrótce rodzina wyrusza na spotkanie swego „złotego jabłka”, pozostawiając nadzór nad interesami zaufanemu Janowi Strumiszowi – ubogiemu sierocie, który ciężką pracą i uczciwością zasłużył na zaufanie pryncypała. Po długiej i uciążliwej podróży przybywają do swego majątku. Okazuje się, że nazwa Zakale jest dla niego odpowiedniejsza niż miano „złote jabłko” – zabudowania są w ruinie, a sama wieś zadłużona i zaniedbana. Rozczarowanie stanem posiadłości okazuje się jednak dopiero początkiem kłopotów i zmartwień – niemal wszyscy miejscowi, od biednych chłopów po właścicieli okolicznych dóbr, są wrogo nastawieni do przybyszów z miasta, którzy będą zmuszeni borykać się z różnymi trudnościami.